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中古住宅取得お得情報
マンション市場今が底か？
10年前から言われている「マンションは今が底」という
説ですが、いよいよ本当に底が近付いているかもしれません。
とはいえ、今後上昇に転じるかというと、その可能性は低く、
当面は金額が横ばいで推移するのではないかとみられています。
また2010年度以降、民主党政権が中古住宅市場の活性化を
目指すと予想されていることから、マンションディベロッパーの
ほうでも過剰供給を控える動きがすでに現れています。
依然としてマンションの価格の下落は続いているものの、
成約率はかなり上向いてきています。
一時期ダブついていた在庫を叩き売り、現在は供給を
抑えて、成約率を高く保っているようです。
これからは、各社慎重に生産調整を続けるから、
価格は下げ止まると見られます。
一方中古市場はこれから盛り上がりますので、
今のうちのほうがチャンスですね。
たとえば、こちらの墨田区の中古マンション価格情報を
見ても。やはり2，3年前と比べてもかなり下がってきていますが、
1年ほどは下げ止まっていますね。
墨田区の中古マンション情報はこちら
掘り出し物の住宅を見つける前に優秀な営業マンと知り合う
住宅探しは一生でもっとも高価な買い物ですので、
就活ならぬ住活と言ってもいいものです。
不動産業界はとても古い業界なので、いろいろなタイプの
営業パーソンがいます。
その中で自分が信頼できる人を見つけられるかが非常に大きいです。
特に新築と違って中古住宅の場合、不動産業者は自分の
担当エリアの中から該当する物件を探してきます。
売主側の希望もあるので、なかなか折り合うのが難しいのですが、
そこで、双方の立場に立って、適切なアドバイスをくれるような
人を探すことからまず始めるべきです。
また、中古住宅を探しているといっても、その状況により
地区の相場や傾向などを教えてくれるサポーター的アドバイス、
資金計画や住宅ローンの相談に乗ってくれる、金融のプロ、
資金にあわせて「こだわるべき条件」を精査してくれる
コンサルタントなど様々な役割があります。
自分の今おかれた状況を整理して、まずは自分の聞きたいことを
整理しましょう。
営業マンとの上手な付き合い方については
こちらを参考にしてください
いい営業マンと知り合うコツ
なぜ中古物件が得なのか？
仮に近い将来民主党が路線を変更したり、与党でなくなったりしても
中古マンションの優位性は揺るぎません。
最大の理由はやはり価格面です。
立地や規模にもよりますが、一般的に新築マンションの価格の
2割～2割5分程度は広告宣伝費、営業マンの人件費と言われています。
さらに、新築マンションは購入した瞬間に中古マンションとなると
資産価値は2割程度下落するため、
購入直後にマンションの資産価値は、3分の2からそれ以下
これから日本も人口減少期に突入するため、ごく一部の地域を
除いて、不動産としての値上がりは期待できません。
つまり、将来的な資産として新築マンションを購入するメリットは
薄れつつあります。
中古マンションは一方、既に広告費は償却済みですが、
価値が下がりにくいだけでなく、立地によっては購入後の
値上がりも見込めます。
たとえば、東京の港区でファミリー向け3LDK、
新築では今でも6000万は下らないでしょう。
これが中古マンションなら4000万円台、うまくいけば3000万円台でも
良質な物件が見つかる可能性があります。
さらに中古物件には実績があるため、作りがしっかりしているかどうかも
はっきりとわかります。
さらに駅前などであれば購入して賃貸収入を得るという選択肢もあります。
港区の中古マンション検索
地方分権政策で住宅購入のチャンスが膨らむ
民主党の基本方針の中に「地方分権」というのを掲げています。
具体的には、現在地方に委託している様々な権限や財源を地方に
移管しようというもので、橋下大阪府知事や、東国原宮崎県知事などが
再三アピールしています。
民主党のマニフェストでは住宅政策について以下のようにうたっています。
「建築基準法などの関係法令の抜本的見直し、
住宅建設に係る資格・許認可の整理・簡素化等、
必要な予算を地方自治体に一括交付する。」
つまり、現在、全国一律となっている住宅に関する基準を
ある程度その地方ごとの気候や特色に合わせて
変えることを認めるというものです。
つまり、これから建てる新築物件だけでなく、
リフォームに関してもこれまでは許可が出なかった建築物が
許可が出る可能性が出てきました。
将来的な土地の値上がりが見込めない昨今は
新築よりも中古物件を買うという人が増えつつありますが、
民主党政権によって法律が整備されると
安心して中古物件が購入できるようになります。
購入後のリフォームも補助金が出る可能性があるので、
中古物件の取引自体が活発になるでしょう。
SUUMO(スーモ)で中古住宅情報を検索
リフォームに補助あり？民主党鳩山エコロジー政権
民主党のマニフェストの中では住宅政策に関するものも多いのですが、
温室効果ガス削減と結びついた製作が多いのが興味深いところです。
たとえば
「リフォームを最重点に位置づけ、バリアフリー改修、
耐震補強改修、太陽光パネルや断熱材設置などの
省エネルギー改修工事を支援する。」
という一文がありますので、これまでの自民党政権の
住宅ローン減税のようなものではなく、環境保護や社会福祉に
結びつくリフォーム工事に対しては何らかの補助金を
支給する形になりそうです。
ですので、今現在リフォームを予定している人は来年度まで
待ったほうがいいですね。
この施策によって、中古マンションをリフォームして
販売するリフォーム住宅販売ビジネスがシェアを伸ばしそうです。
既に新築を購入するよりも安いといおうことで、リフォーム人気が
高まりつつありますが、これに加えて補助金支給となると
太陽光パネルの設置や、耐震補強工事も進みそうです
それぞれの価値観もありますが、中古住宅もイメージより
悪くないかも？と思ったあなた、
こちらの新築と中古住宅の比較を参考にしましょう！
買うならどっち？何が違うの？新築vs中古
中古住宅鑑定人「ホームインスペクター」の育成
民主党の住宅政策で最も画期的といえるのがこの
ホームインスペクター制度について以下のように
触れたことでしょう。
「正しく鑑定できる人（ホームインスペクター）の育成、
施工現場記録の取引時の添付を推進する。
ホームインスペクターとは、中古住宅鑑定人とでも訳せますが、
読んで字の如く中古住宅について正しい知識と鑑定がんで
価値を判断できる人を言います。
まだ詳細は不明ですが、もしかしたら新しい国家資格に
なるかもしれません。
現在の日本では、中古住宅の鑑定は、購入者自身の
責任に任されています。
自分で判断ができなければ、業者の言うことを全面的に
信じるか、自腹で建築士などを雇って、調査しなければ
なりません。
これでは非常に負担が大きく、中古市場が活性化しない
一員になっています。
しかし、ホームインスペクター制度が導入されれば、
中古物件に対して適正価格を知ることができるように
なります。
さらに取得時の補助や、バリアフリー、省エネ化対策の
リフォームに対して補助が認められれば、さらに
安くて、信頼性の高い中古住宅を購入可能になります。
中古住宅・中古マンションは大々的に宣伝していないため、
情報をどれだけ早く入手できるかが大事です。
不動産情報誌SUUMOのサイトなどは中古住宅情報が
整理されていて便利です。
SUUMOの中古住宅情報はこちら
